« Afème teren sou pri dacha », une pratique dangereuse pour les locataires

Les conflits terriens, et le problème du foncier en général viennent fragiliser ce mode d’entente

La zone s’appelle Vye Kay. Personne ne sait si elle a hérité du nom à cause de ses maisons construites avec des matériaux hétéroclites, mélangeant bois, tôle, ciment et bâche. Elle est située dans une localité appelée Ti Savann, dans les hauteurs de Pacot. De là, on a une vue imprenable sur une partie de Port-au-Prince, jusqu’à la baie. Les volumineux bateaux accostés au port paraissent minuscules.

Un sentier étroit et sinueux, tracé entre herbes et roches, mène jusqu’à la maison d’André Louis Charles, bos André comme on l’appelle dans la zone. Il est assis devant sa bicoque et partage de la nourriture avec un voisin avec qui il cause. Près de sa maison, la végétation est riche, même si un regard aux alentours fait découvrir des flancs de morne décharnés comme des os séchés. Bos André est encore un fort gaillard même s’il semble avoir dépassé la cinquantaine, de loin.

Mais sa maison faite en bois et en tôle rabibochés ne fait pas soupçonner qu’il est un propriétaire terrien dans cette localité. Boss André loue des terres à des particuliers qui veulent construire leur maison.

« Je viens à peine de louer un terrain à quelqu’un, pour 40 000 gourdes, dit-il en désignant la parcelle du doigt. Il ne reste presque plus de lotissements disponibles dans la zone. Ils sont demandés. »

Cette pratique populaire s’appelle « afème te sou pri dacha ». Tous les cinq ans, le locataire de la terre doit lui verser une somme d’argent qui l’autorise à rester cinq ans de plus.

C’est une pratique répandue dans le pays, mais selon Jacques Vincent, notaire à Milot, dans le Nord d’Haïti, c’est surtout à Port-au-Prince qu’elle est connue. « Jadis, c’étaient les chefs de section qui s’occupaient des papiers de ces transactions », explique-t-il.

S’il semble permettre plus facilement l’accès au foncier à des gens qui autrement pourraient ne pas y accéder, l’affermage de terres peut aussi se révéler un casse-tête terrible pour ceux qui y ont recours pour se loger.

La zone s’appelle Vye Kay. Elle est située dans une localité appelée Ti Savann, dans les hauteurs de Pacot. Photo : Widlore Mérancourt / AyiboPost

Pratique courante

Thelusma Cybile est comptable. Il a loué une portion de terrain à Vye Kay où il a bâti une maison. Le comptable explique en quoi consiste, dans la pratique, la transaction qu’il a effectuée pour acquérir temporairement son bout de terrain.

« On ne détermine pas dès le début le prix de vente du terrain, sauf si l’acquéreur compte l’acheter dès maintenant, dit Cybile. Tous les cinq ans, il faut verser la même somme au propriétaire. Mais si on se sent prêt, on peut demander à acheter le terrain et le propriétaire n’a pas le choix de le vendre à quelqu’un d’autre. Mais c’est possible aussi qu’il refuse et qu’on reste locataire pendant très longtemps. »

Thelusma ne sait pas encore si dans cinq ans il va louer la terre pour cinq autres années, ou s’il se portera acquéreur, au prix fixé par le propriétaire. « Dans le prix fixé pour l’acquisition définitive, le propriétaire doit soustraire le montant déjà déboursé pendant les différents quinquennats », explique le comptable.

André Louis Charles confirme qu’en tant que propriétaire, il a l’obligation de s’asseoir avec toute personne qui a affermé son terrain, si celle-ci souhaite l’acheter. « Je ne vais évidemment pas le lui proposer, dit-il en riant. Mais si elle me le demande, nous en discuterons. Nous sommes condamnés à nous entendre. »

D’après Geneviève Michel, avocate, la location avec option d’achat est prévue par la loi. « La pratique populaire se concentre sur les terrains, dit-elle, mais pour les maisons aussi il y a des baux avec option d’achat. Mais le problème c’est que souvent, les gens s’entendent entre eux verbalement, surtout pour les terres. »

De Vye Kay, on a une vue imprenable sur une partie de Port-au-Prince, jusqu’à la baie. Photo : Widlore Mérancourt / AyiboPost

Le problème foncier

Même si le bail à ferme avec option d’achat est légal, les conflits terriens, et le problème du foncier en général viennent fragiliser ce mode d’entente. « Dans un pays où le cadastre est accessible, on peut savoir qui est le propriétaire d’un lotissement, poursuit Geneviève Michel. Mais chez nous, des terres sont en indivision, sans compter d’autres pratiques frauduleuses. »

Edmond Constance a bâti depuis six ans une maison de trois pièces à Madjoro, dans la commune de Pétion-Ville. Il a payé plus de 100 000 gourdes pour les trois centièmes de terrain sur lesquels s’élève sa maison. À la fin de la première ferme, soit cinq ans après, Constance a voulu acquérir la portion de terre de manière définitive : « Dès le début on avait fixé la centième de terrain à 100 000 gourdes. Mais quand je suis allé trouver le vendeur, il m’a dit qu’il ne voulait pas vendre pour le moment. »

Le jeune père de famille sent qu’il est tombé dans un piège, car rien n’explique ce refus, si le prix du terrain a déjà été fixé. « Je commence à comprendre qu’il n’est pas réellement le propriétaire du terrain, soupçonne Constance. Il n’a donc pas de bons papiers avec lesquels on irait voir un notaire. C’est comme s’il se fait de l’argent jusqu’à ce que le vrai propriétaire réclame son espace. »

C’est l’un des dangers de l’acquisition d’un terrain en Haïti, encore plus quand il s’agit d’affermage. Des individus qui ne peuvent pas vendre, louent. « La location est un acte d’administration, explique Geneviève Michel. Mais la vente est un acte de disposition, c’est pour cela que seul celui qui a le titre peut en disposer ».

Tout perdre…

Les risques paraissent donc grands pour ceux qui s’aventurent dans cette pratique. Mais il existe quand même certaines garanties. « Si après cinq ans, le locataire me dit qu’il ne peut pas payer cinq ans de plus, je serai d’accord pour qu’il paye pour deux ou trois années, explique boss André, car sinon je serais obligé d’acheter la propriété que la personne a déjà bâtie, pour récupérer le terrain. Ce n’est pas envisageable. »

Quoiqu’il en soit, Edmond Constance, lui, est conscient qu’il peut à tout moment perdre les investissements qu’il a consentis pour loger sa famille. « Si le vrai propriétaire arrive et que dans une entente à l’amiable il décide de vendre, il ne pourra pas le faire au bénéfice de quelqu’un d’autre. Mais s’il ne le souhaite pas, je sais qu’il peut décider de raser la maison », dit-il, inquiet.

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Mais il croit qu’il peut quand même se mettre à l’abri en allant payer à la mairie de Pétion-Ville ses impôts locatifs. C’est une très mauvaise conception, selon Geneviève Michel. « La contribution foncière sur les propriétés bâties n’est pas une preuve de propriété, explique l’avocate, car n’importe qui peut la payer, entre le locataire et le propriétaire. »

D’après la loi, explique l’avocate, le propriétaire du terrain est réputé propriétaire du bâti. « Les gens oublient souvent l’importance du juge de paix, regrette Geneviève Michel. La seule façon de prouver que c’est lui qui a construit la maison serait de faire effectuer un constat, même en l’absence de la personne qui l’a autorisé à construire. Ainsi le juge verrait effectivement que c’est à son instigation que la maison est bâtie. »

Mais la pratique de l’affermage de terrain repose sur la confiance mutuelle avant tout, selon ses adeptes. Il faut toujours trouver une entente, même si dans la réalité s’il y a un perdant, ce sera l’acquéreur. « Celui qui achète mal paie deux fois », lâche le notaire Vincent.